פורום השדים האדומים

לא יודע כ"כ לאיזה תחומים זה נופל, אז מי שמבין ומוכן לסייע אני אודה.
אני ועד הבית של הבניין שלנו. כתוצאה מסרבני תשלום כרוניים ובאופן כללי תרבות תשלום לא קיימת (ככה זה, בניין של שוכרים), החלטנו לעבור לחברת ניהול. הוצאנו מייל לכל בעלי הדירות עם 3 הצעות אפשריות, ואמרנו שהנושא יעלה לדיון באסיפה. באסיפה עצמה הוחלט פה אחד (ע"י המשתתפים) לעבור לחברת ניהול, בחרנו חברה והתחלנו איתה. עשינו טעות קשה בדיעבד, ולא הוצאנו פרוטוקול של הישיבה.
עכשיו שני דיירים, אחד מסרבני התשלום, ועוד חבר שלו (שהיה באסיפה והצביע בעד) טוענים שמעולם לא התקבלה החלטה ומנסים להחתים אנשים נגד המהלך.

יש מצב שאני באופן אישי אפגע מזה ואצטרך לשלם על הפרת חוזה מול החברה או משהו בסגנון, אם הם יצליחו לגייס מספיק דיירים?

ראשית, תקרא (בעיון) את חוק המקרקעין. יש שם פרק שלם על בתים משותפים. תוודא שהיה לך את הרוב הדרוש וכו'. מתוך הנחה שהיה לך את הרוב הדרוש, ולמרות שאני לא מומחה בתחום, אני בכלל לא בטוח שאתה צריך פרוטוקול. ואם אתה צריך פרוטוקול, אני לא רואה למה אתה לא יכול להוציא אותו עכשיו.
אשר לחבות האישית, למיטב ידיעתי בית משותף הוא אישיות משפטית. תראה כאן: http://www.lawguide.co.il/articles/2252 ... %AA%D7%A3/
אם פעלת בחוסר סמכות, אני לא בטוח שאין לך בעיה של חבות אישית. אם פעלת בסמכות, הרי שלמיטב הבנתי החבות היא לא אישית.

אתה יכול גם לבדוק את האתר של האגודה לתרבות הדיור. אני חושב שהם נותנים שרותי ייעוץ בתחום.

לצערי הייעוץ המשפטי של האגוהד לתרבות הדיור שווה לתחת מניסיוני. לא מנסה אפילו.
היה רוב כנדרש אחרת בחיים לא הייתי עושה את זה. הבעיה זה שעכשיו אנשים שהיו בישיבה טוענים שלהד"ם. גם בלעדיהם יש לי רוב עדיין, אבל אם עוד אנשים ייסוגו ויתכחשו להצבעה שלהם אני בבעיה.
אני יכול להוציא פרוטוקול עכשיו, אבל מן הסתם הם ייתכחשו למה שיהיה כתוב בו כי עכשיו זה כבר סותר את מה שהם אומרים...

צריך לבדוק מה אומר החוזה שלכם מול חברת הניהול, מה הוסכם וכו׳
תן לחברת הניהול ״לריב״ איתם ולגבות מהם את הכסף...

זה מובן מאליו. זאת הסיבה היחידה שהלכתי על המהלך הזה.
הבעיה היא שמנסים למשוך לי את השטיח מתחת לרגליים, ולטעון שההחלטה לא הייתה חוקית. כאמור בנאדם שישב מולי באסיפה והצביע בעד מתכחש עכשיו לכל הסיפור. אם עוד אנשים כמוהו יצוצו, מעבר לזה שאצטרך לבטל את ההתקשרות אני מפחד שאתקע עם חבות אישית לחוזה לתקופה שכן הייתה.

אני ממש לא עו"ד אז הכל בערבון ממש מוגבל -
ראשית, נראה לי שברמת הכסת"ח אולי שווה לך להחתים עכשיו את אלו שעדיין עומדים במילה שלהם. בהנחה שאתה צודק כשאתה טוען שיש לך רוב שעדיין איתך.
שנית - למיטב ידיעתי יש ביטוח לועדי בית, שאמור לכסות את הדיירים המתנדבים נגד תביעות. תבקש לראות פוליסה ותראה אם היא מכסה אותך במקרה שזה יסתבך

אני לא עו"ד,אבל למיטב הבנתי אתה לא תתקע עם שום חובות - הסר דאגה מליבך.
ההתנהלות שלך מול חברת הניהול היא בכובע של הבניין,וכמו כן התשלומים ששולמו לחברה היו מהחשבון המשותף של ועד הבניין,ולא מולך אישית.
אתה בסה"כ ועד הבית של הבניין שנבחר ע"י הדיירים,ובזה זה מסתכם.

אתה יכול גם להגיד לאותו דייר שיש לך הקלטה של אותה ישיבת ועד שבה התקלב ההחלטה,ושאם הוא מעוניין להתכחש,לא לשלם או ללכת לבית משפט מכל סיבה שהיא,הוא מוזמן לעשות זאת,ובמקביל לבקש מחברת הניהול שתוציא לו מכתב.

מבטיח לך שבסוף הוא יישלם

כמו רובם גם אני לא עו"ד.

אבל תנסה לכתוב פרוטוקול עכשיו כולל מי אצביע ותנסה לאשר אותו עם כלל דירי הנוכחים בישיבה.

לך לזה שחזר בו אחרון כאשר יש לך כבר חתימות של הנוכחים שאומרים שהוא הצביע בעד.

א. תדאג להחתים את כל מי שהצביע בעד באסיפה על הצהרה שהוא הצביע בעד.

ב. תדאג להחתים אותם גם על הצהרה שאותו אחד שמתכחש להצבעה שלו, גם הצביע בעד.

ג. תכנס בכל הכח במי שלא משלם דמי ועד/דמי ניהול. בלי חכמות. קח אותם לתביעה אצל המפקחת וששם יספרו את סיפורטי הסבתא שלהם. המפקחת על הבתים המשותפים היא פרו ועדי בית, במיוחד כאלו שהם רציניים ומסודרים. רק דאג לגבות את הגרסה שלך כמו שצריך.

איזה אנשים חרא יש במדינה הזאת פשוט לא יאמן.

ננסה באמת. אני שוקל גם ללכת להלשין עליו לעיריה פשוט, שהוא משכיר בצורה לא חוקית את המרתף שלו למגורים. אולי ככה ילמד שהבריונות שלו לא עוברת בשקט.

לגבי המפקחת, כאמור הניסיון שלי עם האגודה לתרבות הדיור מאד גרוע. הם סופר לא יעילים. לקח לנו חודשים על גבי חודשים להוציא כתב תביעה לסרבן תשלום. הם לא עונים בטלפון אף פעם, זמינים איזה שני חצאי ימים בשבוע בטלפון. לוקח להם המון זמן לחזור, כשהם חוזרים ואתה לא עונה הם משאירים הודעה וזה תמיד כמובן בשעות שאי אפשר לחזור אליהם ממילא.
בגלל זה נשברתי בסוף והלכתי לחברת ניהול. אני לא גננת, ונשבר לי הזין מלהתעסק עם זה

אני לא כ"כ עוסק בתחום, אבל לדעתי פשוט תעזוב את הנושא הזה.
שחברת הניהול תשבור את הראש - שינסו הם לגבות את דמי הוועד ואם בינתיים הדיירים הסרבנים
יצליחו לגייס חתימות וכו' - מה הם כבר יעשו עם זה? לא ישלמו לחברת הניהול? שהיא תריב איתם.
אם אתה לא מצליח לעשות מה שנועם ואחרים אמרו כאן פשוט תעזוב את זה.

אם יש חובות עבר אין שום סיבה לוותר עליהם.

תן לי עוד פעם להזהיר ממצב שבו מספיק אנשים מתכחשים להצבעה שלהם עד שנוצר מצב שאתה לא יכול להראות שהיה לך את הרוב הדרוש. אם זה יקרה זה יהיה מאוד מסריח, גם משפטית (וזה לא ממש תחומי). ההמלצה שנתנו לך כאן-ללכת לאותם אנשים שהצביעו בעד ולבקש מהם עכשיו לחתום שהם הצביעו בעד (הם אפילו יכולים לחתום לך על הפרוטוקול שתכין מהישיבה ההיא)-היא המלצה טובה.

אותם אנשים שפתאום החליטו לחזור בהם מההסכמה שנתנו לך,
שילמו/משלמים ועד בית לחברת הניהול באופן סדיר?

בבקשה, קבל אחד עליי:

זה שסרבן תשלום לא נכח בהצבעה על חברת הניהול (הלך באמצע האסיפה).
זה שחזר בו מההסכמה משלם בסה"כ. בעיכוב של שנה לרוב, אבל משלם

כמה דיירים בוודאות יאשרו לך את ההחלטה שהתקבלה לגבי חברת הניהול?

מבין אלו שהיו באסיפה? קשה לאמר. סה"כ מלבדנו ומלבד הבחור הנחמד הנ"ל היו שם 3 אנשים, ואין פה אנשים נחמדים מדי בבניין כמו שאפשר להבין. לא יודע כמה אפשר לסמוך עליהם שמרצונם הטוב יחתמו על משהו לטובתי.
מבין אלו שלא נכחו בישיבה ונתנו הסכמתם העקרונית, אני יכול לסמוך בוודאות על 4 מלבדי. כל השאר זה נעלם

למיטב ידיעתי אתה צריך רוב של שני שליש מבעלי הדירות (כולם, לא רק אלו שנכחו בישיבה) בשביל החלטה שכזאת.

היה רוב כזה בצירוף כאלו שדיברתי איתם בע"פ לאחר הישיבה, ועדיין תומכים. כעת אני כבר לא יודע מה המצב לאשורו

כמה דברים:
א. זה שמשלם לחברת הניהול ועכשיו פתאום טוען שלא הסכים לעבור לחברת הניהול - עולה השאלה אם כך מדוע שילם עד עכשיו לחברת הניהול מבלי שהתלונן על כך?
(אלא אם כן שילם תוך כדי מחאה על כך שלטענתו לא הצביע בעד המעבר לחברת הניהול).
ב. הבעיה עם שוכרים "שהיום הם פה ומחר הם במקום אחר", תפנה לבעלי הדירות של אותם שוכרים, תסביר להם את המצב במיוחד את העניין שאתה כאחד שפועל בהתנדבות לא יכלת להמשיך לפעול
ולבזבז את זמנך על שוכרים שלא מוכנים לשלם ולכם קיימת אסיפה ובה X Y Z וכו' הסכימו לעבור לחברת הניהול ושאתה מבקש מהם לפנות לשוכרים בדרישה לתשלום.
תנסה אולי אפילו לקבל את הסכמת בעלי הדירות על המעבר לחברת הניהול.

אגב, זה מדהים שחברת ניהול, שכל תכליתה בעולם זה להבין בניהול בתים משותפים, לא רצתה לראות מסמכים בכתב שמאשרים את המינוי שלה. פשלה גדולה של חברת הניהול.