פורום השדים האדומים

להגביל לא, למסות הכנסות מדירה להשקעה כן.

השבוע ראש הממשלה ושר האוצר שוב הפילו הצעה להעלות את המס על דירה שנייה ושלישית ורביעית.

למיטב זכרוני משלמים שיעור מס סביר עד מכובד החל מהדירה השנייה שמושכרת, או משהו דומה.

ראיתי שיש כל מיני חישובים (בעיקר של משרדי השיכון והפנים) שטוענים שיש מחסור בדירות - שמספר משקי הבית קטן ממספר הדירות - וזה המקור לעליית מחירי הדיור.
רק שהחישובים האלה לא מביאים בחשבון את מספר הדירות להשקעה (ואת הדירות בבעלות תושבי חוץ).
נניח היו היה אותו מספר של דירות ומשקי בית, אבל 90% מהדירות היו מוחזקות על-ידי בן אדם אחד. אז עדיין לפי כללי הביקוש וההיצע, מחירי הדירות היו עולים מאוד.
באותו אופן, אין טעם לבנות דירות חדשות אם מי שיקנה אותם יהיו כאלה שיש בבעלותם כבר דירה.
לא מצאתי בשום מקום מה מידת ההשפעה של דירות להשקעה על עליית מחירי הדיור.

בבסיס, יש משהו שנראה לי לא מוסרי בזה שמישהו קונה דירה, לא תורם שום ערך מוסף, ועושה רווח ממצוקה של אנשים אחרים.
מצד שני, נניח שהיה נאמר שלכל משק בית מותר שיהיו עד שתי דירות. האם יש לכך בסיס מוסרי? במה זה שונה מלהגביל את כמות המכוניות שלהם או השכר שלהם?

למיטב זכרוני משלמים שיעור מס סביר עד מכובד החל מהדירה השנייה שמושכרת, או משהו דומה.

למיטב ידיעתי משלמים מס מעל 5000 ש"ח, זאת כמובן אם מדווחים על כך.

משהו שמישהו הסביר לי ואני לא סגור על כמה זה מדויק: מחירי נדל"ן שעלו בצורה מטורפת בזמן קצר וגררו עסקאות בסכומים מאוד גבוהים עקב הכדאיות של השקעה בנדל"ן מחזיקים חלק נרחב מהכלכלה שלנו. עצירת עליית מחירי הדיור או רחמנא ליצלן ירידה שלהם עשויה לרסק את המשק לגודלו האמיתי. אז אני מבין לגמרי למה זה אינטרס של הבכירים במשק שהמחירים ימשיכו להתנפח בצורה לא פרופורציונלית. בגל זה גם יוזמה כמו מע"מ 0 טובה, היא לא באמת מורידה מחירי נדל"ן.
אגב, זה נקרא בועה לא?

משהו שמישהו הסביר לי ואני לא סגור על כמה זה מדויק: מחירי נדל"ן שעלו בצורה מטורפת בזמן קצר וגררו עסקאות בסכומים מאוד גבוהים עקב הכדאיות של השקעה בנדל"ן מחזיקים חלק נרחב מהכלכלה שלנו. עצירת עליית מחירי הדיור או רחמנא ליצלן ירידה שלהם עשויה לרסק את המשק לגודלו האמיתי. אז אני מבין לגמרי למה זה אינטרס של הבכירים במשק שהמחירים ימשיכו להתנפח בצורה לא פרופורציונלית. בגל זה גם יוזמה כמו מע"מ 0 טובה, היא לא באמת מורידה מחירי נדל"ן.
אגב, זה נקרא בועה לא?

הבעייה איננה בבעלי הדירות (ולא שהם בסדר) אלא בממשלה שלא דואגת להפשרת קרקעות והתחלות בנייה רבות.

השבוע סיפר לי עובד מהמגזר , שמצעים בישובו (גם שם יש בעייה של דיור) חלקות קרקע לבנייה שבו הרוכש מתחייב לסיים בנייה תוך 3 שנים אחרת ישללו ממנו הזכויות.
המחיר הוא מחיר סביר. המחיר המשולם כולל פיתוח על משמעויותיו.

כך צריך לעשות במסות בכל הפריפרייה ובמיוחד בזאת שבשולי המרכז.

למיטב ידיעתי משלמים מס מעל 5000 ש"ח, זאת כמובן אם מדווחים על כך.

אני מתקשה לעקוב אחרי הטיעון.
כאשר למישהו יהיו 90% מהדירות אז יהיה לו כוח שוק מונופוליסטי ואז אולי המחירים יעלו (לא בטוח בכלל אגב. יש כאן היצע קשיח, אבל נניח).
אבל במצב אחר יש איזון בין מחירי הדירות לקנייה לבין שכר הדירה להשכרה. אם כרגע יותר ויותר אנשים רוכשים יותר ויותר דירות להשקעה והם לא מוכרים אותם אלא משכירים אותם זה אומר לי ש(1) זה יוזיל את מחירי ההשכרה ו(2) כרגע, ביחס בין קניה-להשכרה, הקניה זולה מידי לרוכש/ השכרה יקרה מידי וסביר להניח שזה מה שמושך אנשים לעשות את זה.

אשר לאלמנט המוסרי, מה זה שונה מקניית כל מוצר אחר ומכירתו בשוק? קניתי ציור ועכשיו הוא שווה פי 5, זה לא מוסרי? קניתי ציור ועכשיו הוא שווה חמישית, זה כן מוסרי? מה זה שונה מבית?

במקרה שאתה מתאר האשמים הם היזמים שמחכים עם הקרקעות ולא בונים בתקווה לעליית מחירי הדירות.
לממשלה יש אשמה עקיפה שהיא לא שמה דדליין, אבל זו עקיפה בלבד.

בכלל אני לא מבין את כל אלה שטוענים שעלות הקרקע היא הסיבה למחירי הדיור. לא ראיתי בשום מקום שמחירי הקרקע עלו באופן דומה או קרוב למחירי הדיור

עד 5000 פטור ממס, מעל 5000 - 10%, שזה נמוך מכל אפיק השקעה אחר.
רוב הציבור בכלל לא מודע לזה שהוא חייב לדווח על ההכנסות מהשכרת דירות, גם אם הן פטורות ממס.
הפתרון פשוט מאוד - להחיל חובת דיווח על כל בעלים של יותר מדירה אחת. לא קשה לאתר אותם במאגרי רשות המסים. רק חובת הדיווח תבריח רבים וטובים מהעסק הזה, שכן זה יחייב חשיפת מקורות ההון.
אבל למה לצפות לצעדים פשוטים שלא עולים כמעט כלום, כשמקבלי ההחלטות נהנים מכשל השוק הזה.

לגבי האלמנט המוסרי, אתה צודק עקרונית. עדיין יש הבדל בין הזכות לדיור לבין הזכות להחזיק ביצירת אמנות.

לגבי הניתוח הכלכלי, הוא נשמע הגיוני. אבל למה מחירי השכירות עולים?

אבל מחירי השכירות עולים, שלא לומר מזנקים, גם ככה. ביחד עם מחירי הדיור. אז מה בדיוק המצב הקיים פותר?

זה לא נכון.
הפטור הוא עד ~5000.
יש לך שתי אופציות:
1) לשלם 10% מכל ההכנסות משכירות (כולל על ה-5000 הראשונים)
2) לשלם מס מלא על הפער בין הפטור לבין ההכנסה.

לכן מעל 5500-6000 (לא עשיתי את החישוב המדויק) שווה לבחור באופציה 1.

לא פותר כלום. זה המצב וככה הוא יישאר.
תל אביב היא די קטנה מבחינה גאוגרפית שפורחת בשנים האחרונות במדינה עם גידול אוכלוסין משמעותי.
אין יותר מידי פתרונות למצב הזה. הורדת הביקוש בטווח הקצר לא אפשרית (לפחות לא בדרכים רצויות). שיפור התחבורה הציבורית זה לדעתי הפתרון היחיד שיאפשר לאנשים לגור יותר רחוק מת"א מבלי לפגוע בחיים שלהם יותר מידי. מחירי הדיור במנהטן הם אסטונומים אבל מליונים על גבי מליונים גרים בג'רסי או בברוקלין או בקווינס ונוסעים למנהטן כל בוקר. לא אסון גדול.

הגדלת ההיצע זה סיפור לא פשוט בראש ובראשונה כי גוש דן הוא אזור צפוף מאוד כבר ככה והתשתיות שלו לא מאפשרות הגדלת הצפיפות בצורה משמעותית בלי לפגוע באיכות החיים.
אני רק לא רואה למה לממשלה יותר מידי חשוב להעביר היצע ממבנים לשכירות למבנים לקניה ומכירה או להיפך.

אשר לאלמנט המוסרי, מה זה שונה מקניית כל מוצר אחר ומכירתו בשוק? קניתי ציור ועכשיו הוא שווה פי 5, זה לא מוסרי? קניתי ציור ועכשיו הוא שווה חמישית, זה כן מוסרי? מה זה שונה מבית?

נניח שמחר מחירי הדיור ירדו בחמישים אחוז, זה אומר שכל בעל בית יפסיד חמישים אחוז מערך הנכס שלו.
קודם כל, חצי מהם יתאבדו או לפחות ישקלו את זה, והממשלה כנראה לא רוצה את זה.
שנית, לבעלי המשכנתאות לא ישתלם להחזיר אותן, מה שיגרור משבר רציני מאוד בבנקים, ואת זה הממשלה בטוח לא רוצה.

במילים אחרות, יש בועה, וכשהיא תתפוצץ יקרה מה שקורה כשבועות מתפוצצות, קרי משבר כלכלי משמעותי מאוד.
לכן הממשלה מנסה בעצם בכל כוחה למנוע ירידה במחירי הדיור, חרף הרטוריקה ההפוכה.
זה לא שהם לא מצליחים להוריד, הם מצליחים יפה מאוד לשמר את המצב הקיים.