פורום השדים האדומים

http://www.themarker.com/realestate/1.4223144

לפי החוק החדש על המשכיר לשלם את דמי התיווך למתווכים. כרגע בשוק עדיין מתווכים לוקחים כסף משוכרים על דמי התיווך. מישהו יודע מתי החוק נכנס לתוקף, ומתי כבר מדובר בעבירה פלילית?

60 יום מה19.7. ב17.9

אתה בטוח שלמתווך אסור לקחת דמי תיווך מהשוכר?

שים לב, החוק אוסר על בעל הדירה לגלגל עליך את עלויות התיווך שלו. הוא לא מונע ממתווך לקחת ממך דמי תיווך אם אתה פנית אליו.

ואגב, בכל מקרה אין כאן משהו פלילי. זה ענין בינך לבין בעלי הדירה, אם ייווצר מצב בו תאלץ לשלם את דמי התיווך במקומו, תוכל לתבוע אותם בהמשך מבעל הדירה.

אז בעל הדירה יעלה את השכר דירה וכולם ישלמו אותו דבר.
איזה חוקים מגוחכים.

אגב, סביר להניח שהוא יעלה את השכר ככה שהדמי תיווך יתפרשו על חוזה שלם (שנה), מה שאומר שאם מישהו הולך לגור יותר משנה בדירה מסוימת אז הוא הולך לשלם בטוטאל יותר ממה שהוא היה משלם לפני החוק (כי את הדמי תיווך משלמים פעם אחת ולא פר שנה, השכר לעומת זאת ישאר יקר יותר גם בשנה שלאחר מכן כי הבעל דירה לא יוריד בחזרה).

אם בעל הדירה יכול פשוט להעלות את שכר הדירה, למה הוא לא עושה את זה בלי קשר לדמי התיווך?

זה הקשקוש הכי גדול שקיים, וזה מה שקורה כשחצי מדינה עושה לייקים על אוטומט ל"פרופסור!!" עומר מואב בלי טיפה של מחשבה ביקורתית.
בוא אני אספר לך משהו על מודלים כלכליים - בכל פעם שאתה רואה דעה נחרצת, ללא הסתייגות ועם התעלמות מההשפעות בכיוון השני, תגלגל הלאה, זה גארבג'.

כי אנחנו מתייחסים לאקסיומה רק בכיוון שנוח לנו. מחיר נקבע לפי ההיצע, הביקוש שווה לתחת, ומקסום הרווחים לא קיים.
בדיחה.

כי הוא פועל בשוק תחרותי. אני יודע שמוכרים לנו שהוא לא. אבל הוא כן.
אבל אם כולם יעשו את זה, אז מבחינת בעל הדירה אין בעיה.
אבל מניעת תשלום ישיר על דמי תיווך עשויה להועיל כי היא מורידה את העלויות של מעבר דירה לדיירים, שהוא מהלך מבורך כשלעצמו.

ואגב, מחיפוש בגוגל לא מצאתי את לשון החוק אלא רק דיווחים עליו. מישהו מצא את זה?

החוק נכנס לתוקף, פורסם ברשומות.

http://www.justice.gov.il/SitePages/OpenDocument.aspx?d=btfoGU%2fzRz98U4QZbe1n0paSAHgnoM0PpJ2pxyIqsXk%3d

חוק דיי עקר מעיקרו ולא מוסיף שום דבר כמעט.



מדוייק ! כנ"ל עם מיסוי דירה שלישית, אם בעל דירה לא לוקח את המקסימום שהוא יכול בלי קשר למס כזה או אחר, אז חבל בשבילו.
כל בעל דירה ינסה תמיד לקחת את המקסימום שהוא יכול בהתחשב בנסיבות מסביב (היצע מול ביקוש)

אני חושב שאפילו אם זה יעשה את שכר הדירה ברור, ולא יגרום לכל מינני משאים ומתנים של השוכרים מול מתווכים זה כבר טוב.

הדבר הכי חשוב שהחוק הזה היה אמור לעשות זה רגולציה על שכר הדירה. אבל גם עצם העובדה שהופכים את שוק השכירות למוסדר, עם חוקים ברורים, דרישות מינימום, הסכמי שכירות סטנדרטיים, ולא ג'ונגל כמו שזה היום - זה כבר צעד חשוב בכיוון הנכון.

זה לא מדויק, הדבר היחיד שהחוק מחדש הוא עניין של הגדרה מהי דירת מגורים ראויה (ובנינו מי שהסכים לגור במחסן ולשלם כמו דירה, זאת כבר בעיה שלו...).
אי אפשר לפקח על שכ"ד, זאת התערבות בוטה מידי.

זאת מן הסתם החלטה פוליטית אם זו התערבות בוטה מדי, ויש מקומות לא מעטים בעולם שקבעו שזו התערבות לגיטימית. אבל זאת לא הנקודה.

אתה קצת מזלזל בכך שהוחלט "מהי דירת מגורים ראויה". העובדה היא שיש שוק של משהו כמו מיליון שוכרי דירות, כולל הרבה משפחות, חד הוריות, אנשים עניים בלי יותר מדי אופציות, הורים לילדים שרשומים למוסדות חינוך, סטודנטים שסופרים כל גרוש, או סתם אנשים שנקלעו לסיטואציה שהם לא יכולים מהיום למחר לעבור דירה או להתמקח יותר מדי. וכל זה כשאנחנו באמצע משבר דיור עם מחירי דירות בלתי אפשריים שמושכים אחריהן את שוק הדירות להשכרה.
ובעלי הדירות מנצלים את הג'ונגל הזה, משכירים חורים, נותנים לדירות להידרדר. כולנו שומעים את הסיפורים בתקשורת ומחברים.
וזה עוד לפני שהזכרתי את הנושא הפרוץ של הסכמי שכירות ותיקונים בדירה שמנוצל על ידי אנשים רעי לב, כי למי יש כח ללכת לבית משפט ולרדוף 5 שנים אחרי בעל דירה שלא משפץ כי הכניס איזו פרצה להסכם, והצורך בהסכם סטנדרטי וברור שבהינתן מחלוקת חייבים ללכת לפיו.

אז קל לאמר "יאללה מה הסיפור שלא יגורו שם, שוק חופשי". עובדתית (ולא במפתיע) זה לא עובד, והמציאות מתנגשת עם הגישה הליברטריאנית האטומה ומעט מנותקת הזאת, והתוצאה היא הרבה עוולות. וכאן בדיוק המקום של המדינה להתערב ולהסדיר את כל העניין. וטוב מאד שעשו כך.

וחבל ששוב הוכח שעד שאדם לא חווה משהו על בשרו, אז הוא לא מסוגל להבין את הצורך, ושהחוק הזה עלה רק כשהגיעה לכנסת ח"כית צעירה שאכלה חרא בעצמה בשוק השכירות.

אם אדם רוצה לגור במחסן, הוא יעשה את זה גם לאחר החוק הזה.
הכל עניין של מו"מ היצע וביקוש.
שוק חופשי
זאת דעתי בכל אפן.

כמובן שאם לא יאכפו זאת תהיה אות מתה ושום דבר לא יצא מזה.
אבל אם אדם ירצה לגור במחסן אחרי החוק הזה אז הוא יוכל לתבוע את בעל הדירה כי הדירה לא עומדת בדרישות החוק. קודם זה היה הרבה יותר בעייתי. והתקווה היא שבעלי הדירות יבינו שזה לא שווה וישקיעו בלהפוך את הדירות המעופשות למשהו יותר נורמלי שעומד בדרישות.

את הטיעון ש"אם אדם רוצה לעשות X החוק לא ימנע ממנו" אפשר להחיל על כל חוק בערך בספר החוקים, ואם הולכים לפיו אז אפשר לזרוק את כל החוקים לפח.

נראה מה יהיה עם "ההסכם הסטנדרטי", אבל לא מן הנמנע שבעלי הדירות יתעלמו ממנו וידרשו מכל השוכרים לחתום על חוזה שונה לחלוטין (מה שמותר להם לעשות).
נושא הסטנדרט המינימלי לדירה ראויה לא ניתן לשינוי בחוזה אבל כאן אתה מגיע לבעיה שאתה בעצמך הצבעת עליה:

למיטב הבנתי, אם הדירה לא עומדת בתנאי המינימום האלו המשמעות של הדבר היא שבעל הדירה הפר את החוזה. אתה יכול לתבוע אותו אבל זאת לא נראית תביעה קלה וגם אם תצליח בה, בסופה לא ממתינים לך מליונים. אני לא בטוח שאנחנו נראה גל של תביעות שכאלו.

החוק הזה עושה לא מעט רעש, וכאן ושם הוא משפר את המצב, אבל בגדול זה נראה כמו חוק מוגבל וחלש מאוד.

גיא, יש נטייה להתעלם מהסיפור של הנורמה המוסרית.
יש אנשים (לדעתי חלק דיי גדול), שעצם זה שחוקקו את החוק יילכו על פיו, כי הם אזרחים שומרי חוק וזו הנורמה החדשה.
ברור שיהיו גם את אלה שלא, וברור שיהיו גם את אלה שלא ישמרו על החוק וגם לא ייתפסו, אבל בשורה התחתונה זה עדיף על המצב הקודם.

בלי קשר, אני כמובן מקווה שלחוק יהיה בעתיד מנגנון אכיפה יעיל יותר ממשפט אזרחי.

נחיייה ונראה.
אם נבדיל לרגע בין דרישות המינימום לבין "החוזה הסטנדרטי" אז אני מקווה שגם כיום כמעט כל הדירות שמושכרות עומדות בתנאי המינימום. אני כמובן לא השכרתי דירה בת"א כבר די הרבה שנים אבל הרושם שלי זה שרוב הדירות האלו, גם אם הן קטנטנות, כן כוללות חיבור לחשמל ומים וכו'. אני טועה? אז החלק הזה של החוק נועד לתפוס את המשכירים הנוראים ביותר ואני מקווה שהאנשים האלו לא ירצו להפר את החוק גם אם הסנקציה הקיימת לא אפקטיבית, אבל אני לא בטוח שזה המצב. אולי.
באשר לשאר הדברים, כולל החוזה הסטנדרטי (שעדיין איננו קיים), מעניין יהיה לראות איזה פרקטיקה תצוץ בשנים הקרובות. הרי כבר כיום כמעט כל הדירות (אני מניח) מושכרות באמצעות חוזה בכתב. אז לכלול בחוזה הזה עוד כמה משפטים שמבהירים את זכויות בעל הדירה לא אמור לשנות יותר מידי. אבל אולי הפרסום שהחוק זוכה לו, כולל האמירות הלא מדוייקות שהחוק דורש כל מיני דברים שהוא דורש רק בהעדר הסכמות סותרות, יגרום לאנשים לשנות את תפיסת עולמם. אני קצת סקפטי, אבל נראה מה יהיה.

גם אם יתברר שהחוק חלש מאד ולא עוזר בכלום - כבר צעד בכיוון הנכון. כי עכשיו הנושא במודעות, ועוד כמה שנים יהיו דיונים ובדיקות ויגלו שזה לא עובד, ויקחו את החוק הקיים ויחזקו מה שצריך, ואולי יתקצבו אכיפה ייעודית אם צריך. אבל אין מה לעשות, איפשהו צריך להתחיל ולעשות משהו.
לשבת ולאמר "חבל על הזמן בואו לא נעשה כלום ומי שניסה לעשות משהו סתם טמבל" זה הכי לא קונסטרוקטיבי שאפשר, ובטוח לא עוזר לאף אחד אף פעם

כי כרגע הוא יודע שהלקוח שלו משלם על דמי התיווך. אם בן אדם מוכן לשלם דמי תיווך בגובה שכר דירה של חודש, הוא יהיה מוכן גם לשכר דירה גבוה יותר בלי דמי תיווך (ככה שבסופו של דבר הם מתקזזים). בעלי הדירה כבר היום לוקחים שכר דירה גבוה יותר מבעבר בלי קשר למתווך - פשוט כי הם יכולים. זה מה שהם עושים.
חוקים מהסוג הזה הם במקרה הטוב פופוליסטים וחסרי השפעה, ובמקרים פחות טובים יכולים לרסק כלכלות. כלכלת השוק זאת לא שיטה מושלמת, ימשיך להיות בה אי צדק (זה גם דיון אחר - מה זה צדק בכלל?), אבל לפחות על פי ניסיון העבר וההווה היא עדיין השיטה הכי פחות גרועה.

לא הבנת.
אם פונקציה של הכנסות כזאת עומדת בפני בעל הדירה, למה הוא לא מיישם אותה היום? העדפה נגלית מכיר?
למה היום הוא לא דורש מהשוכר כלום תמורת התייוך ומעלה את השכר דירה באותו סכום, ככה שאם הדייר ישאר יותר משנה הוא ירוויח?
מה עוצר אותו?

אני אגיד לך מה עוצר אותו. שהוא חי בעולם שלביקוש יש משמעות, שיש גם היצע של דירות ללא תיווך, ואם הוא יעשה את זה הוא עלול להפסיד לפחות חודש של שכר דירה. זה גם כח של השוק.
רבאק, אנחנו מדברים על מודלים נורא פשוטים שברור שמפספסים את המציאות, אבל גם אם נלך לפיהם, מתי לעזאזאל 100 אחוז מהמס עובר לצרכן? כשהביקוש שלו קשיח לחלוטין? זה נשמע לך סביר?
המחיר באמת יכול יכול לעלות, באותה מידה כמו שהוא יכול לעודד בעלי דירות לוותר על המתווך במקום לנסות לעקוף את החוק, ואז המחיר יורד.

זה לא מופנה אליך, אלא לכלל התגובות בנושא הזה בכל המדיה -
כל הניתוח הזה קל מדי. אי אפשר באמת לדעת מה יקרה מבלי להכיר את הנתונים לעומק, והנחרצות בניתוח של מצב כזה היא מגוחכת.
יש התערבויות בשוק שיכולות להטיב עם הציבור. לצעוק כל הזמן "היצע היצע תגדילו את ההיצע" זה פופוליסטי. תודה רבה קפטן אובביוס.

בגדול אני מסכים עם חלק מהדברים שלך - ברור שלביקוש יש משמעות וגם לכמות ומגוון סוגי הדירות. זה הרבה יותר עמוק מהצורה המופשטת שבה כתבתי את זה אבל מן הסתם אני כותב הודעה בפורום ולא תזה על שוק הדירות בת"א והשפעות החוק (כמו גם מי שכתב בעד החוק). ברור שיש כוח לשוק הביקוש, זה כל הרעיון של שוק חופשי, אם כבר מדברים במושגי קפטן אוביוס.
יש התערבויות בשוק שיכולות להטיב עם הציבור? בנתיים רוב ההתערבויות בשוק השכירות שנוסו נידונו לכישלון. סתם ככה לזרוק את המשפט הזה לאוויר לא הופך אותו לנכון, במיוחד אם מסתכלים על הצעות החוק בשנה האחרונה בארץ הקשורות לדיור. עד כה ראיתי רק הצעות פופוליסטיות שנועדו ליצור תדמית חברתית ולמשוך קולות.

מה זה נידונו לכישלון? לפי מה אתה קובע את זה?
והצעות חוק לא מעניינות אותי. מעניין אותי מה שעבר. איזה עוד חוקים יש חוץ מהסדרת שוק השכירות (שלא אנחנו המצאנו) ומס דירה שלישית (שעוד לא נכנס לתוקף, אז איך אתה יודע מה ההשפעה שלו?)

כרגע יש האטה בעליות של המחירים, אני גם לא מייחס את זה לחוקים, אבל במצב כזה אין לך את הפריוולגיה להגיד שהחוקים הם כישלון. תרצה או לא, הקורלציה בינהם למחיר קיימת.

אני חוזר ואומר שאתם מפספסים את המשמעות העיקרית של האיסור על גביית דמי תיווך. זה מוריד את עלויות מעבר הדירה. מה שהגויים ימ"ש קוראים switching costs. והורדה של עלויות שכאלו הוא כמעט תמיד דבר טוב כי הוא מעודד תחרות. העלויות האלו הן כשל השוק העיקרי בשוק ההשכרה.
ואגב, יש הרים של ספרות על חוקים לא אפקטיביים כולל ספרות לא מועטה שמתעדת את הנזקים שהם גורמים. זה לא רק שהם לא עוזרים, אלא שחלקם יוצרים תחושה (שגויה) שהנושא כבר טופל ומקשים על האפשרות של המחוקק לטפל בו שוב. אני לא יודע אם החוק הזה יתברר כחוק לא אפקטיבי. נראה שמה שהוא רוצה להשיג זה משהו די צנוע ולכן יכול להיות שהוא ישיג אותו.