פורום השדים האדומים

איך אתה יכול להבטיח תשואה ?!

אם נכס מושכר עם חוזה סגור ניתן להבטיח תשואה למשך תקופת השכירות

איך בארץ אתה יכול 'להבטיח תשואה'? זה מתבסס על אותו דבר.

מי מבטיח לך חוזה שכירות כשאתה קונה דירה?
מי מבטיח לך שהחברה שתנהל לך את הרכוש לא תעשוק אותך? (זאת הבעיה המרכזית בכל הנושא הזה ולרוב זה מה שקורה)
מי מבטיח שלא יהיו נזקים בדירה?
אי אפשר להבטיח תשואה, ולהשקיע בדירה בחול זה אפילו לא מתקרב לשם. אחת ההשקעות הכי מסוכנות שיש.

אם השוכר ישלם. ואם לא יהיו הוצאות לא צפויות (או צפויות, לצורך הענין).

חוץ מזה, מי שהשכיר לפני חמש שנים בחוזה סגור בפורינט איבד יותר מרבע מהתשואה המובטחת (בשקלים).

בישראל הצפופה עם הריבוי הטבעי הגבוה וההגירה החיובית, קשה לאנשים לתאר לעצמם ירידה חדה במחירי הדיור ודירות שאין מי שישכור אותן.

הונגריה, לעומת זאת, הרבה פחות צפופה, נהנית מריבוי טבעי והגירה שליליים. אי אפשר לצפות שערך הנדל"ן לא ירד.

תשואה לא יכולה להיות מובטחת כי תמיד יכולים בלתמ״ים.
האם עומר 1981 יכול להתחייב לי לתשואה x למשך y שנים?
הבטחה שבמידה והתשואה תהיה פחות הוא ישלם את ההפרש...

אבל זה ברור לכם שהכוונה היא לתשואה מובטחת יחסית להשקעות אחרות.

ברור לכם גם שכשבימים שקרנות למיניהן לא עושות תשואות גדולות מדי (אם בכלל) והריביות בבנקים הן אפסיות אז ההשקעה הסולידית ביותר עם התשואה המובטחת ביותר היא נדל"ן.

ברור לכם גם שלקנות דירה ראויה למגורים במרכז בודפשט/ברלין פלוס שיפוצים פלוס שכירת חברות ניהול (שוב, אחרי תחקיר אינטרנטי קצר של איפה/מה/מי) יהיה זול בכמות מכובדת של מאות אלפי שקלים כנראה מלקנות דירה באותו גודל באחד הפרברים של תל אביב (על מרכז תל אביב או אפילו תל אביב עצמה באופן כללי אין על מה לדבר), וכמובן ששם תמיד יהיה לדירות ביקוש (אם לא אזרחים שרוצים לעבור לעיר הגדולה אז סטודנטים שבאים ללמוד בה כמה שנים, ואם לא אז תיירים בAIRBNB) לעומת חלק מפרברי תל אביב שאין לידם אוניברסיטה או מקום עבודה גדול ששם פוטנציאל הרווח משכירות (בחלקם אפילו פוטנציאל למצוא שוכר) הוא גם לא גדול.

ברור לכם שבלת"מים יכולים לקרות גם בדירות בארץ, ובניגוד לאירופה בארץ ככל שהדירה יותר ישנה הסיכוי לבלת"מים עולה, ככה שאם שכרתם חברת ניהול אמינה אז מצבכם באירופה יהיה הרבה יותר טוב מהבחינה הזאת כי יהיה מי שמטפל בזה בשבילכם בניגוד לארץ שבו על כל פיפס (מוצדק כמובן) של השוכרים צריך קודם כל לבזבז זמן ואחר כך אולי גם לבזבז כסף (לא פחות ממה שהייתם מבזבזים על אותה בעיה בחו"ל).

בסופו של דבר אם אתם יכולים לחיות עם זה שמישהו יטפל בשבילכם בהכל (ושצריך להתחלק אתו בתשואה בשביל זה) השקעת נדל"ן במרכז עיר גדולה בחו"ל תהיה בדרך כלל טובה יותר מהשקעת נדל"ן בארץ, וגם אם קורה מקרה ענבל אור אז גם ההשקעה שנפלה היא הרבה יותר נמוכה.

אני לא יודע מאיפה הבאת את הנתונים לגבי ההגירה השלילית והריסוי הטבעי, ואשמח לראות מקור.
אבל, גם אם זה נכון, הדברים האלה יכולים , אולי, להשפיע במקומות קצת יותר מרוחקים.
במרכז בודפשט התיירות גדלה כל שנה , ובודפשט הופכת לאחד מהיעדים הפופולריים ביותר.
אני לא קראתי שום תחזית לגבי ירידת מחירי הנכסים בבודפשט.

לי יש דירה שקניתי להשקעה בבריסביין, אוסטרליה. עיר שלא הייתי בה בחיים.
קניתי אותה דרך חברה שעוסקת בזה במלבורן. חברת ניהול שלא פגשתי בחיים בבריסביין מנהלת לי את כל העניינים שם, ואני סומך עליהם יותר משאני אסמוך על כל גורם בארץ שיטפל לי בהשקעה.

יש לי חבר שיש לו אותו דבר בקליבלנד, אמריקה.

יש סיכון בכל השקעת נדל"ן, גם בארץ.
בחו"ל אתה יותר רחוק מזה פיזית, וזה מגביר במידה מסוימת את חוסר השליטה שלך. לעומת זאת, ואת זה קשה כאן לאנשים להבין, יש ציווליזציות שונות ממדינת ישראל, שבהן יש גם יתרונות של אמינות, יושרה, ומקצועיות, והן מחפות במידה רבה על המרחק הפיזי.
הנחת היסוד שכולם מנסים לדפוק אותך היא די נכונה בארץ, אבל יש מקומות שזה לא כך. גם כשאתה עובר לגור שם קשה לך להבין את זה בהתחלה, אבל בסוף מתרגלים...

מטלי החברה שמנהלת לך את הנכס שרכשת, זאת חברה של ישראלים?׳

מה אתה חושב?

לא הכרתי ישראלים מחוץ למלבורן כמעט.
חוץ מקניית אופניים לא עשיתי עם ישראלים שום עסקים, בשום צורה.

אני חושב שהבעיה העיקרית בכל פעם שעולה נושא של "השקעות" הדיון מהר מאוד הופך ללא רלוונטי בגלל הודעות מהסוג הזה. הפכתם את זה לדיון על הונגריה כשפותח האשכול, בוודאות, צריך להשקיע בהשקעות הרבה (אבל הרבה) יותר סולידיות.

א- הוספת תנודתיות של מטבע מקומי שאתה לא שולט עליו למשוואה. מה עוזר לך להרוויח 5% בפורינט (המטבע בו קנית את הדירה) אם הפורינט ירד ב 10% ואתה מוציא את הכסף שלך בשקלים?
ב- אתה יכול לחפש בגוגל Hungary population. אמנם אחוזים כאלה הם בדרף כלל לא בהלימה מול הערים הגדולות, אבל זה לא נתון מעודד במיוחד
ג- הונגריה מתמודדת חזקה בלהיות המדינה שתקבל בעיטה מהאיחוד האירופי (קרא שוב את סעיף א)

בקשר ל"תשואה מובטחת" - תשואה היא אלמנט הסיכון. מי שמבטיח תשואה הוא או מרוויח בוודאות יותר וגוזר את ההפרש, ואז אתה לא מקבל את הכסף שהולם את הסיכון שאתה באמת לוקח, או יעשה כבירי ברגע שהדברים לא ילכו כמו שהוא ממש ממש מקווה שהם ילכו, או שהוא לא באמת מבטיח תשואה.

אני לא יודע אם השקעה בהונגריה היא השקעה טובה או לא, או בכלל בנדל"ן בחו"ל דרך כל מיני מתווכים ישראלים, אבל לי זה מריח לא טוב. מצטער.

בסדר, הוא גם צריך להרוויח. הרווח שלו ידוע, זה חלק מתנאי העסקה ואת החישוב תעשה בסוף, לעצם הנקודה זה לא משנה- כן ניתן להבטיח תשואה.

תגדיר מה זה "להבטיח".

הוא הבטיח תשואה, אבל הוא לא הבטיח לקיים.

גם לאגרות חוב מסוג ג'אנק יש תשואה מובטחת, וגם למוני פנאן היתה תשואה מובטחת.
ב"תשואה מובטחת" אתה משלם פרמיה על בטחון שנותן ההבטחה לא יוכל לספק.

למשל חוזה שכירות מול יחיד שסגור לתקופה מסויימת ללא אפשרות יציאה ומגובה בערבות בנקאית נאה וערבים.. זה לא הבטחה באוויר ולא מוני פנאן

חוזה שכירות לשנה הוא לא אפילו לא קרוב לתשואה מובטחת. חוזה שכירות לשנה מבטיח הסכם חתום לשנה.
בוא נקח את הדוגמא הכי אופטימית ששום מתווך לא יכול להציע וגם לא יציע, רק כדי להראות שאין לזה שום סיכוי
קנית נכס ב 100000 והמתווך שלך הבטיח לך תשואה בדמות חוזה שכירות חתום ל-5 שנים שמשקף תשואה של 5% על ההשקעה המקורית (נניח שאין הוצאות מימון ועל שכירות אין ריבית דריבית) - רווח של 5000 בכל שנה, אחרי הוצאות טיפול וכל הבלתמים ביקום.
הגעת לסוף השנה החמישית, הכל היה מושלם והרווחת 25000, ואז גילית שהנכס יכול להמכר ב 70K (כולל כל הוצאות המכירה). כמה הרווחת?


רמז- מי שיש לו תשואה מובטחת בריבית גבוהה מריבית הפריים בצורה משמעותית, בדר"כ ילך לגופים מוסדיים ויקבל מהם מימון לתקופת המעבר. לא יחפש לקוחות בפייסבוק.

אם הנכס איבד מערכו בשיעור כ"כ ניכר זה בוודאי ישפיע על התשואה על ההון שהשקעת, אין ספק. אבל זה סיפור מאוד מאוד מסוים. לא מכיר הרבה נכסים בישראל שאיבדו רבע מערכם תוך חמש שנים. יכול להיות שהוא פשוט נרכש לפי שווי שעולה בהרבה על ערכו בשוק. זה כמובן יכול לקרות. לכן לא קונים בחיים נכס רק לפי התשואה המשתקפת מחוזה השכירות, זו טעות של טירונים (יש בעלי נכסים שאפילו יכניסו שוכר פיקטיבי עם חוזה שכירות מנופח כדי להעלות את שווים) ואף לא אם השכירות המתקבלת היא גבוהה ממחיר השוק בהרבה (אז אתה יכול להוסיף לדוגמא שלך מצב בו תגלה "לפתע" שאתה נאלץ לסגור הסכם עם דייר חדש בשכירות נמוכה בהרבה והתשואה החדשה בהתאם).

בקיצור, הסיפור שלך בהחלט אפשרי, אבל הוא לא מספר את סיפורם של כל הנכסים בתבל ובטח לא בישראל: יש עדיין בכל מקום נכסים המוצעים עפ"י שווים האמיתי, והשוכר שלהם משלם שכירות סבירה לפי השווי האמיתי בשוק השכירות, והם חוזים סגורים עם ביטחונות איתנים, ואין סבירות שערכו של הנכס יירד בשיעור כזה מטורף לאחר תום תקופת השכירות (אם כבר לגמרי להיפך, שהצפי הוא לעלייה או לכל הפחות שיישאר סטטי)

קומו זה בדיוק העניין, מאחר ואנחנו חיים בישראל אנחנו דיי מודעים לשווי השוק ופחות או יותר צפי לעתיד.
זאת הבעיה כאשר קונים נכס בחו"ל במדינה בה אתה לא חיי ואין לך מושג מה קורה שם ומה יכול לקרות שם...

במחילה, זה שטויות. אתה יכול לבדוק כמה שווה נכס בעפולה או בראשלצ בדיוק באותה מידה שאתה יכול לבדוק לגבי קליבלנד או יוסטון. קצת עבודה.
חוסר ודאות תמיד יש.

לא מדויק, בארץ קל יותר לבדוק.
בארץ אתה מודע יותר להלך הרוח הכלכלית במדינה ולחוסנה.
לא כולם בנוים לעבודות מחקר בחו"ל.
ושוב אין חוקים ואין 100%, אבל השקעה בנדל"ן בחו"ל יש בה סיכונים רבים, לדעתי רבים יותר מהשקעה בנדל"ן בארץ

תסביר לי איך אתה בודק בארץ, אראה לך שאתה יכול לעשות אותו הדבר בחו״ל(אתה כבר תחשוב על זה לבד תוך כדי שתסביר..). נכון, קצת יותר עבודה. אבל כשאתה משקיע מאות אלפי דולרים זה זניח.

לדעתי יש הרבה ארצות בחו״ל שההשקעה בהן פחות מסוכנת מישראל. לא יודע למה אתה חושב שבישראל פחות מסוכן.

אבל לרוב כאשר אתה משקיע בחו"ל, אתה קונה את הנכס דרך "מתווך" שהיא בעצם "חברה" מסוימת שעוסקת במכירת נכסים וכביכול גם בשיפוצם והשכרתם - אלו כמובן עלויות נוספות
שבארץ לא מוציא.
לי למשל אין מושג על הכלכלה בהונגריה, מה המצב מה החוסן שלה, הצמיחה, המצב שלה בגוש היורו וכו'.
בישראל קל לי יותר לדעת על הכלכלה, על החוסן של המטבע וכו'.

אני תומך לחלוטין בדעתם של עומר ואדום מטלי

Sent from my SM-G920F using Tapatalk

היי. עונה קצת באיחור מכיוון שהייתי בחו"ל מספר ימים.
ההודעה שלך מעט צולבת, אפילו קצת מאשימה (מצטער, זו ההרגשה שלי בכל אופן) , אבל אנסה לענות בצורה הכי כנה שאני יכול.
לגבי השקעה, ספציפית דרכי, ספציפית בבודפשט- אתחיל מהסבר קצר.
אני עברתי לבודפשט לפני שנה, בעקבות אבי שגר פה תקופה ארוכה ועוסק בנדל"ן.
נסעתי, עם שותפי, לשתי מטרות עיקריות- הקמת עסק של דירות AIRBNB וקניית נכסים באמצעות הון עצמי והשבחתם על ידי שיפוץ.
לאחר בדיקה מעמיקה של עניין דירות הAIRBNB ורכישת מספר דירות ביחד עם שותפי מהארץ , החלטנו בהחלטה משותפת לרדת מעניין הAIRBNB מכל מיני סיבות, בעיקר בעניין מיסוי של בעל חברת דירות נופש וחוקים מקומיים, שאותן אסביר אם אתבקש, כרגע לא רואה טעם.

בו בזמן, רכשנו מספר דירות בבודפשט והתחלנו "להקים מערך" הכולל עורך דין הונגרי דובר עברית, רו"ח , אדריכלית, מהנדס שעורך את כל הבדיקות, מתווכים , קבלנים, קבלני משנה, וכן הלאה וכן הלאה.
לאחר תקופת "התגלחות" (על חשבון הכסף שלי והזמן שלי, בנכסים שרכשתי בעצמי) , אני ושותפי החלטנו, שאם כבר מצד אחד אנחנו נמצאים וגרים בבודפשט, רואים עשרות דירות בשבוע, ונמצאים בקשר יום יומי עם מתווכים וקבלנים, ומצד שני יודעים על כמות גדולה של ישראלים ומשקיעים זרים שמעוניינים להשקיע בבודפשט, למה לא לשלב את השניים.

אולם- ככל שאני שמח לעזור לישראלים לגבי בודפשט, ואני מודיע כאן שכל מי שמגיע לכאן לביקור מוזמן להיוועץ איתי בפרטי לגבי הכל,
מדובר בעבודה, שאינני מעוניין לבצע בחינם.
משלב חיפוש הדירה דרך עשרות צינורות, דרך המשא ומתן להורדת המחיר, חתימת החוזה ורשימה בטאבו על ידי עורך דין, ביצוע תכנון אדריכלי לשיפוץ, מעקב אחרי הקבלן וקבלני המשנה במהלך השיפוץ באופן יום יומי, הוצאת הדירה לשוק המכירה או ההשכרה- כל אלה ועוד שלא ציינתי, הן עבודה לא קלה ועליה מגיע לי ולשותפי שכר.
לכן , ההסכם מול המשקיעים הוא ברור , ידוע בדיוק לאן הולך כל סכום כסף, וידוע מראש כמה אנחנו נרוויח מהעסקה- גם לנו וגם למשקיע, עובדים מסודר ולא נותנים מקום ל"חוסר הבנות" שיכולות לגרום , חס וחלילה, להרגשה לא נעימה - לי או למשקיע.

לא יודע איך שמו של כבירי הסתנן לעניין. מדובר על רכישת דירה בבודפשט, בסכום של כ-100 אלף יורו (ממוצע, יש ביותר ויש בפחות) , כולל שיפוץ וכולל השכר שלנו, והדירה נרשמת בטאבו על שם הרוכש.
אין פה באמת מקום אמיתי ל"עוקץ" או למעשה כבירי.
אני מרגיש מגוחך בכלל להרחיב בנושא הזה, כי אני יודע שכוונותיי ישרות (לעבוד קשה ולהרוויח כסף, מתוך הבנה שלא צריך דוקטורט עבורה- משקיע מרוצה יביא לי משקיעים נוספים כמו שקורה כעת, משקיע לא מרוצה סוגר לי דלתות של משקיעים פוטנציאליים) .

אינני שולט בתנודתיות המטבע, לא אתחייב ולא אנסה לנבא.
את חוזה השכירות ניתן לסגור במטבע היורו, או במקרים מסויימים גם בשקלים (בעיקר בדירות שנרכשות בסמוך לאוניברסיטאות ויתאימו לכמויות הסטודנטים הישראלים שחיים פה) , אך הדירה נרכשת במטבע המקומי (פורינט) ולכן ערך הדירה בשקלים, יכול לרדת/ לעלות בהתאם לירידת/ עליית ערך הפורינט מול השקל.

אם יש שאלות נוספות שלא עניתי עליהן אתה מוזמן להאיר את עיניי ואענה,
מבין את החששות (ההגיוניים) שיש כלפי העניין,
אבל להאשים אותי , באופן אוטומטי, על סמך רמאויות שמתבצעות- באופן יום יומי ובכל תחומי החיים- זה קצת לא הוגן.

תודה על שענית על הרבה בשמי.
אני שוב חוזר על המשפט שכתבתי כבר באשכול הזה - אנשים שמצליחים לקנות נכסים בחו״ל ומעוניינים להשקיע בחו״ל הם , על פי רוב, לא טמבלים.
יש עשרות אתרי נדל״ן להשכרה בבודפשט, עם סינונים פשוטים מאוד של איזור, רחוב, גודל הדירה, קומה, נוף לרחוב/לגינה, מצב הבניין , מצב הדירה כמובן ועוד עשרות פרמטרים לבחירה.
ניתן , בחיפוש מאוד פשוט במספר אתרים, להבין את סדר גודל השכירות שניתן לצפות לה, ולמנוע הפתעות לא נעימות.
שלא לדבר על מחירי רכישת הדירה- הבדיקות קלות, נגישות, ומונעות מצבים לא נעימים.

עריכה- אני מזכיר שוב את בודפשט, אם כי היא אינה מרכז האשכול.
פשוט-אני מכיר עשרות אתרים כאלה בבודפשט, ומניח שהם קיימים בכל עיר גדולה שתרצו לרכוש בה דירה.